Pour bénéficier de l’avantage du dispositif Pinel, on doit bien entendu respecter toutes les conditions d’application imposées de la défiscalisation immobilière en Loi Pinel. Toutefois, on peut très bien tester son éligibilité au dispositif Pinel sur certains critères. Cette opération est recommandée avant de continuer ses démarches d’information ou d’investissement immobilier. Aussi, à partir d’une certaine somme d’impôts, la Loi Pinel serait la meilleure solution pour les experts en fiscalités. En une vingtaine d’années, les prix de l’immobilier se sont multipliés par trois. De même que l’INSEE prévoit une pénurie des logements neufs, vu le faible volume de mise en chantier. Le gouvernement a trouvé une alternative efficace pour faire face à cette problématique. Il offre une belle opportunité à tous ceux qui investissent dans les logements neufs jusqu’en 2021. Il s’agit bien évidemment du dispositif Pinel. Ce dernier permet notamment de construire un patrimoine, c’est-à-dire devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf. Et cela, tout en bénéficiant des réductions d’impôts d’une importante valeur sur 12 ans. Les investisseurs ne vont ainsi payer que 35 à 40% de la valeur réelle du bien. Cela paraît impossible mais c’est bien le cas de ce dispositif. Pour vérifier votre éligibilité à la Loi Pinel, il faut se référer à un simulateur. En simulant son économie d’impôts, on a la possibilité de découvrir les programmes immobiliers les plus intéressants autour de chez soi.
Fonctionnement du processus de défiscalisation Pinel
Celui qui veut investir dans l’acquisition d’un bien immobilier neuf va s’engager à le mettre en location pendant 6 ans au moins. C’est le minimum requis pour pouvoir bénéficier des avantages, notamment défiscaliser avec la Loi Pinel. La mise en location du bien peut être prolongée à 9 ans. Elle peut aller jusqu’à 12 ans, pour avoir une plus grande déduction d'impôts. En effet, en 6 ans de mise en location, on a droit à une déduction d’impôt sur le revenu de 12 %. Si on pense que c’est déjà une belle somme, il faut savoir qu’en 9 ans, on bénéficie d’une réduction de 18% et en 12 ans, c’est réduit de 21% du montant de l’investissement. La Loi Pinel offre la possibilité de concrétiser 2 acquisitions maximum par an et par foyer fiscal. L’année dernière à Nantes Métropole, le prix de vente moyen au mètre carré a légèrement monté sur le marché de l’immobilier neuf. C’est un prix en hausse de 6,2% depuis 2017. Ce sont des chiffres tirés du troisième trimestre de l’année 2018 de la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Pays de la Loire. Juste à titre de comparaison, sachez que les grandes agglomérations françaises proposent également des prix de vente similaires. Aussi, on peut voir ce site pour en savoir plus concernant son éligibilité à la Loi Pinel.
Vérifier l’état du logement
Afin d’être éligible au dispositif Pinel, le bien immobilier doit respecter plusieurs conditions. La Loi Pinel a effectivement pour objectif d’encourager la construction de logements, mais cela ne s’arrête pas uniquement là. Par exemple, le bien doit être neuf ou vendu, en l’état futur d’achèvement. Il doit aussi être loué non meublé ainsi qu’en qualité de résidence principale. Autrement, on ne pourra pas bénéficier des avantages fiscaux. Bien évidemment, il faut aussi respecter certaines normes : les performances énergétiques en vigueur, soit le label BBC 2005 ou la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012). Cette dernière vise à lutter contre les bâtiments énergivores. Elle sert également à promouvoir les énergies renouvelables et par conséquent, protéger l’environnement. La RT 2012 intervient notamment sur 4 points essentiels : la ventilation, les ponts thermiques, la perméabilité à l’air et la dimension des portes et fenêtres. Cependant, cette réglementation thermique va bientôt être remplacée par la RT 2020. C’est simplement une version améliorée de la RT 2012. La Réglementation Thermique 2020 va viser à la fois l’économie mais aussi la production d’énergie. Elle introduira la notion de Bâtiment à Énergies Positives ou BEPOS.
Vérifier la localisation du logement
Pour être éligible à la Loi Pinel, la situation géographique du bien neuf va être déterminante pour la réduction d'impôt. À vrai dire, le logement doit impérativement se trouver dans une zone Pinel, et on a 5 zones géographiques dédiées. Elles sont définies par le gouvernement. Ce dernier vise à favoriser les investissements dans les zones où la demande locative est supérieure à l’offre. Dans la Zone A Bis, on a Paris et ses 29 communes. Puis, la Zone A regroupant l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et la partie française de la région genevoise. Après, on a la Zone B1 avec les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, la Corse, les départements d’Outre-Mer ainsi que les autres îles comme La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Saint-Malo, Chambéry. Ensuite, la Zone B2 avec les communes de plus de 50 000 habitants et celles qui ont un agrément spécial de la part de la préfecture. Enfin, la Zone C qui regroupe le reste du territoire.
Prendre en compte le délais de la construction et vérifier le cas dans l’ancien
Le logement est obligé de respecter les délais de construction pour être éligible à la Loi Pinel. Pour un logement en l’état futur d’achèvement, il faut qu’il soit réalisé dans les 30 mois à partir de la signature de l’acte authentique de vente. Puis, il doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison du bien. On peut avoir 2 sortes de biens éligibles au dispositif Pinel dans l’ancien : logements acquis en vue d’une rénovation et les locaux acquis en vue d’une transformation. Ces biens immobiliers ne doivent pas être habitables au regard de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 avant d’entamer les travaux. Afin de déterminer la décence d’un logement, il doit remplir au moins 6 des critères de performance technique pour pouvoir payer moins d'impôts et être éligible à la Loi Pinel.
Respecter les critères de performance technique
Selon l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts, il y a 12 critères à prendre en compte qui visent à évaluer la performance technique d’un logement. Alors, pour être éligible au dispositif Pinel, on doit respecter au moins 6 de ces critères et ainsi bénéficier de la défiscalisation :
- L’état du gros oeuvre
- La charpente
- L’étanchéité à la pluie et ruissellement
- La présence d’amiante et la présence de plomb dans les peintures
- Les dispositifs de retenue des personnes
- Les réseaux d’eau et les installations sanitaires
- Les installations électriques et le gaz
- L’état de la cuisine
- L’état de la ventilation
- Le dispositif de chauffage
- Les caractéristiques des parois et menuiseries
- La composition générale du logement
Tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis une fois les travaux de réhabilitation sont terminés. Pour valider l’éligibilité d’un logement à la Loi Pinel dans l’ancien, on a besoin d’un expert indépendant. Il va devoir apprécier le bien au moment de l’achat et à la fin des travaux. Pour cela, il va devoir remplir le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement. Cela doit être fait avant et après travaux fourni par le service des impôts. Sinon, on peut tester son éligibilité à la Loi Pinel en répondant à quelques questions sur certains sites dédiés en ligne.
Vous pouvez vous recourir à blogocite.fr/ pour mieux vous renseigner.
